Droits et Démarches

Logement : que va changer la loi Duflot ?

22 mai 2014

Publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014, la loi Duflot sur le logement, dite « loi ALUR » comporte de nombreuses dispositions destinées à  protéger avant tout les locataires. Certaines mesures sont applicables depuis quelques semaines, d'autres entreront en vigueur progressivement jusqu'en 2016.
logement ce que va changer la loi Duflot

1. Les mesures applicables dès aujourd'hui

Dès cette année 2014, la trêve hivernale des expulsions a été rallongée de 15 jours, elle s'étend désormais du 1er novembre au 31 mars (au lieu du 15 mars).

Le locataire peut désormais exiger les pièces justificatives de ses charges pendant une durée de 6 mois alors qu'il ne disposait que d'un mois avant la loi. Passé ce premier mois, il était trop tard, le propriétaire n'était plus tenu de les lui fournir.

Si le propriétaire décide de réaliser des travaux dans son logement, le locataire ne peut toujours pas s'y opposer, mais il peut demander une réduction de loyer au prorata de la superficie non utilisable si les travaux durent plus de 21 jours (avant la loi, il devait attendre 40 jours de travaux pour demander une réduction).

Pour éviter les mauvaises surprises, la loi prévoit aussi que le propriétaire, qui oublie de répercuter une hausse de loyer à la date prévue par le bail, a désormais un an pour le faire (et non plus 5 ans) et sa demande ne peut pas être rétroactive. Si on est en juin 2014 et que votre propriétaire n'a pas appliqué une hausse de loyer prévue en janvier 2014, il peut l'appliquer en juin et pour les mois suivants mais pas pour les mois précédents !

Enfin, en cas d'impayé, le propriétaire a désormais 3 ans (au lieu de 5 auparavant) pour intenter une action en justice contre les impayés de loyers ou de charges.

2. Les mesures qui s'appliquent aux baux signés à partir du 27 mars 2014, c'est à dire après la promulgation de la loi

(les baux antérieurs tacitement reconduits ne sont pas concernés par ces nouvelles mesures)

Le locataire qui quitte son logement peut bénéficier d'un préavis d'un mois seulement (contre 3 mois auparavant) s'il est dans l'une des 4 situations suivantes :
- son logement est situé dans une zone « tendue » en matière de marché locatif, essentiellement les grandes villes (on entend par « zone tendue » une zone où les offres de logement sont rares).
- son état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile (auparavant il fallait avoir plus de 60 ans pour invoquer ce motif).
- Il a obtenu l’attribution d’un logement social.
- Il est bénéficiaire de l’Allocation aux adultes handicapés (AAH).

Autre mesure importante : le dépôt de garantie devra désormais être rendu par le bailleur dans un délais d'un mois et non plus de deux. Si la loi n'est pas respectée, une pénalité de 10 % du dépôt par mois de retard commencé, pourra être exigée par l'ancien locataire. Par exemple: un retard de 3 mois et demi oblige désormais le propriétaire à payer une pénalité équivalente à 40% du montant du loyer.

3. Les mesures qui ne sont pas encore applicables car suspendues à un décret :

La loi prévoit que les frais d’agence immobilière mis à la charge du locataire seront encadrés. Elle prévoit aussi une liste limitative de documents susceptibles d’être demandés par le bailleur pour vérifier la solvabilité de son futur locataire.

Autre mesure importante car vraiment novatrice : l'encadrement des loyers. Quand les décrets d'application auront été pris, certains loyers vont désormais être plafonnés. Dans les zones de plus de 50 000 habitants, dites « tendues », celles où il y a peu de logements à louer, les propriétaires ne pourront pas fixer les loyers 20 % au dessus de celui défini par le préfet du département à partir d'un loyer médian. Plus question de faire bondir les loyers d'un quartier à l'autre. Tout le monde sera désormais « logé » à la même enseigne dans un même département. Selon le Ministère du Logement, cette mesure va entrainer une baisse de loyer automatique d'un tiers des loyers. L'observatoire « Clameur », un organisme professionnel qui regroupe les principales enseignes d'agences immobilières de location en France, a fait ses calculs sur un échantillon des 10 plus grandes villes de France. Avec le système d'encadrement des loyers instauré par la loi Duflot, les loyers devraient baisser de 14,6 % à Nantes, de 23,1 % à Paris ou de 28,6 % à Nice ! Une bonne nouvelle pour les locataires mais une mesure très critiquée par les propriétaires.

Une loi clairement en faveur des locataires

Dans la balance entre locataires et les propriétaires, la loi Duflot penche clairement en faveur des premiers. Et les professionnels de l'immobilier s'inquiètent : « en réaction, face aux nouvelles contraintes, certains propriétaires pourraient retirer leur logement du marché locatif et accentuer la raréfaction des biens... ». Dans ce cas, la loi Duflot aurait l'effet inverse de celui escompté. C'est peut-être pour apaiser les craintes des propriétaires que la même loi a aussi créé la Garantie Universelle des Loyers (GUL), pour indemniser les bailleurs en cas d’impayés. Elle est gratuite et optionnelle. En pratique, sur le futur bail type, le bailleur devra  indiquer son refus de bénéficier de la GUL et, s’il accepte de la souscrire, il sera couvert gratuitement durant 18 mois sur un montant plafonné au loyer médian du quartier. Cette garantie étant optionnelle, le propriétaire pourra, le cas échéant,  exiger du locataire qu'il choisisse plutôt une personne pour se porter caution. Le financement  de la GUL est assuré par l'Etat, les organismes HLM et les collectivités territoriales. Coût estimé : 420 millions d'euros. En théorie, son entrée en vigueur est prévue pour le 1er janvier 2016.