Droits et Démarches

Vendre en viager : mode d’emploi

30 avril 2015
A l’heure où le niveau de vie des retraités diminue, certains ont opté pour une formule qui leur permet de percevoir un revenu complémentaire : la vente de leur appartement ou de leur maison en viager. En France, le nombre de transactions (près de 4500 en 2014) est en forte hausse. Comment faire pour vendre son appartement en viager et qui paie quoi au bout du compte ? Voici les réponses pratiques à vos questions…
Comment vendre en viager: Mode d'emploi
Avec le gel des retraites, encore confirmé cette année, l’envolée des charges de copropriété, et en parallèle, l’augmentation de l’espérance de vie pour les séniors, la vente en viager connaît un net regain d’intérêt ! Avec cette formule, ils ont trouvé un moyen rentable de percevoir un revenu supplémentaire jusqu’à leur décès !
Le principe est simple : le jour de la signature de l’acte de vente l’acheteur règle une somme plus ou moins importante (« le bouquet ») correspondant à une partie du prix. Il s’engage aussi à verser une rente à vie au vendeur. La rente dépend de l’âge et du sexe du vendeur (donc de son espérance de vie). Elle peut être revalorisée chaque année sur la base de l’indice à la consommation, à condition de l’avoir prévu dans le contrat de vente. Le vendeur bénéficie d’une fiscalité allégée sur les sommes reçues chaque mois. Cette fiscalité est fixe et elle dépend de l’âge du vendeur lors du premier versement. Si le vendeur a entre 60 et 70 ans lors du premier versement, il n’aura que 40 % de la rente à déclarer au fisc. S’il avait déjà plus de 70 ans au moment du premier versement, il n’aura que 30 % à déclarer au Trésor Public ! Si vous êtes en couple et que vous êtes copropriétaire avec votre conjoint, vous pouvez vendre conjointement en viager : dans ce cas le paiement de la rente ne s’arrête pas avec le décès du premier conjoint, mais au décès du second.

« Viager libre » ou « viager occupé » : faites votre choix !

Si vous vendez votre appartement ou votre maison en viager, vous avez deux options : soit vous quittez l’appartement immédiatement, soit vous décidez de continuer à l’occuper. La loi prévoit les deux possibilités.

1er cas : vous quittez votre logement.

On dit que vous avez vendu « en viager libre ». Dans ce cas, comme dans une vente immobilière classique, vous remettez les clés de votre bien au nouveau propriétaire, vous n’en êtes plus responsable, l’acheteur prend désormais à sa charge l’intégralité des dépenses liées à l’appartement (travaux, impôts…) et vous vous contentez de toucher une rente à vie. Attention : si vous décidez de quitter l’appartement, vous pourrez exiger une rente plus importante car le nouveau propriétaire peut en disposer immédiatement et même le louer à d’autres !

2ème cas : vous restez dans votre logement.

On dit que vous avez vendu « en viager occupé ». Vous êtes tenu de régler toutes les dépenses courantes, la taxe d’habitation, les factures de chauffage ou d’eau chaude… Vous devez aussi payer les travaux d’entretien quotidien. En revanche, les grosses réparations (réfection de toiture) ou les travaux importants (ravalement, installation d’un ascenseur) sont pris en charge par votre acheteur. Quand vous vendez en « viager occupé », cette formule diminue la valeur théorique du bien, mais ne remet pas en cause la durée du versement, à vie. Attention : si vous êtes amené à quitter l’appartement au bout de quelques années, la rente peut être revue à la hausse, là encore si votre contrat l’a prévu.

Un délai minimum avant le décès du vendeur sinon la vente est nulle

Ce qui gène parfois les acheteurs comme les vendeurs dans une vente en viager, c’est ce « pari » qui est fait par les uns et par les autres sur la date de décès du vendeur. Souvenez-vous de Jeanne Calment, qui fut doyenne des Français : elle s’est finalement éteinte en 1997 à l’âge de 122 ans ! A 90 ans, elle avait pris de soin de vendre sa maison en viager à son notaire. Très mauvaise affaire pour lui : il a payé jusqu’à sa mort à 77 ans, puis son épouse a dû prendre le relais jusqu’à son décès sans jamais avoir pu occuper la maison ! Jeanne Calment les a enterrés tous les deux ! A l’inverse, dans le cadre d’une vente en viager, la loi prévoit un délai minimum avant le décès du vendeur sinon la vente est juridiquement nulle. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère alors que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. La nullité de la vente peut être alors invoquée par les héritiers du vendeur. Pour en savoir plus sur la vente en viager : www.notaires.fr et vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2762.xhtml